Главная » Ипотека » Общая информация » Как досрочно погасить ипотеку

Как досрочно погасить ипотеку

Гасим ипотекуГраждане, которые обзавелись долгожданным жильем посредством ипотечного займа, безусловно, хотят быстрее выплатить долг. Обусловлено это как нежеланием переплачивать, так и психологическим фактором. Возникают вопросы, можно ли досрочно погасить ипотеку и как правильно это сделать.

Возможно ли это

Размер переплаты по жилищному кредиту нередко достигает 100% от суммы займа.

Чем быстрее будет закрыт договор, тем меньше будет итоговая переплата.

Законопроект о досрочном погашении ипотеки гласит, что заемщик может это сделать на любом сроке при любом размере долга. Согласно Гражданскому кодексу РФ, в тексте договора кредитования нельзя:

  • запрещать досрочную выплату займа;
  • предусматривать какие-либо штрафы или комиссионные сборы за досрочное погашение;
  • устанавливать минимальный размер платежа для досрочки;
  • устанавливать мораторий, то есть определенный период, в течение которого нельзя погашать задолженность.

Это значит, что существовавший ранее запрет на досрочное погашение ипотеки больше не действует. Финансовые учреждения также не против преждевременного возврата кредитов, несмотря на потерю своей выгоды в виде платы за пользование. Досрочная уплата расценивается банком как гарантия собственной безопасности. Ведь ипотечный заем подразумевает длительный период кредитования, в течение которого могут произойти непредвиденные обстоятельства, влекущие за собой невыполнение обязательств со стороны клиента.


Важным также является вопрос, как досрочно погасить ипотеку. Принимая решение о выплате задолженности раньше установленного срока, следует руководствоваться следующими принципами:

  • экономия в результате погашения кредита должна быть существенной;
  • уменьшение периода кредитования должно быть более выгодным по отношению к сокращению размера ежемесячного платежа.

Каждое финансовое учреждение предусматривает свои условия преждевременного расторжения договора. Возможность досрочного погашения напрямую зависит и от того, какая схема ежемесячных выплат используется в каждом конкретном случае. Всего их две – аннуитетная и дифференцированная.

Аннуитетные платежи

Аннуитетная схема применяется чаще, она подразумевает внесение ежемесячных выплат равными частями в течение всего срока действия кредита. Плюсом использования такого графика является то, что сумма платежей не меняется. Таким образом, клиент сразу оценивает свои силы и платежеспособность.

Равный платеж получается за счет разделения суммы основного долга и процентов на одинаковые части. В связи с этим возникает и основной недостаток подобного метода. Существенный минус аннуитетного расчета в том, что в первые годы заимствования клиент практически не погашает долг, а выплачивает только проценты за пользование.  Поэтому аннуитетная система расчета платежей выгоднее для частичного досрочного погашения.

Дифференцированные платежи

Дифференцированная схема подразумевает разделение размера основного долга на равные части в течение всего периода кредитования. Процентная ставка начисляется на остаток долга, который уменьшается с каждым месяцев. Значит, сокращается и ежемесячный взнос.

Главный недостаток дифференцированной системы расчета заключается в больших платежах на начальном этапе возврата долга. В связи с этим в жилищном кредитовании она используется крайне редко, так как большие взносы непосильны для большинства граждан.

Порядок действий при досрочном погашении

Решение вопроса, как правильно досрочно гасить ипотеку, зависит от того, какой вариант оплаты выбирает клиент. Существует два способа – частичное и полное досрочное погашение. Заемщику следует выяснить в банке размер оставшегося долга, после чего, исходя из собственных финансовых возможностей, выбрать оптимальный для себя вариант. Чтобы сделать правильный выбор, можно запросить в банке графики по всем предполагаемым способам погашения.

Следующий шаг заемщика – уведомление банка о своем решении. Лучше это сделать за 30 дней до даты предполагаемого платежа.

На завершающем этапе необходимо направиться в кредитную организацию и внести указанную в заявлении сумму на счет, с которого будет произведено списание. Во избежание недоразумений через некоторое время следует удостовериться в том, что перечисление произошло.

Какие документы необходимы

Подача документовКроме заявления, от клиента потребуется паспорт. Если погашение происходит за счет средств материнского капитала, нужно представить сертификат и другие бумаги, сопровождающие его использование, – свидетельства о браке и/или рождении детей.

Банк, в свою очередь, должен выдать клиенту ряд документов, которые будут отличаться в зависимости от того, полное или частичное погашение произошло.

Особенности частичной выплаты

Досрочное частичное погашение ипотеки подразумевает внесение части долга, за чем следуют изменения в действующем графике выплат. Условия неполного возврата долга всегда прописываются в кредитном соглашении. Обычно используется один из следующих вариантов:

  • сокращение размера ежемесячного взноса;
  • уменьшение срока кредитования.

Уменьшение суммы ежемесячных выплат по займу, разумеется, снижает нагрузку на семейный бюджет. Возникает вопрос, что нужно для пересчета платежа по ипотеке.

Алгоритм действий аналогичен общей процедуре. Сначала необходимо уведомить банк о своем намерении, написав соответствующее заявление. Новый график досрочного погашения ипотеки будет доступен для клиента после внесения средств. При этом важно учесть: если, например, по графику дата платежа 1 октября, а клиент внес часть долга 29 сентября, обновленный график он получит только после 1 октября.

С экономической точки зрения, рациональнее уменьшить именно срок заимствования. Ведь сумма итоговой переплаты пропорциональна периоду кредитования. Чем дольше срок, тем больше переплата.

Что выгоднее, каждый клиент решает самостоятельно. Руководствоваться при этом рекомендуется простым принципом – должны быть ресурсы для ежемесячного обслуживания кредита. При возникновении неуверенности в стабильности заработка следует снизить размер платежа. Если же платежеспособность не вызывает сомнений, лучше сократить срок кредитования.

Нюансы полного погашения

Полное досрочное погашение ипотеки подразумевает внесение всей оставшейся суммы долга и начисленных процентов единовременно. Для этого прежде всего следует запросить остаток задолженности у кредитора. Расчет остатка производится от даты последнего поступившего платежа до предполагаемой даты внесения средств. Важно учесть, что сумма для досрочного погашения может меняться. Если заемщик назвал сотруднику банка дату платежа, а пришел оплачивать в другой день, размер остатка нужно уточнить, чтобы не возникли недоразумения.

Так как большинство финансовых учреждений использует аннуитетную систему расчета платежей, целесообразнее полностью погашать кредит в первые несколько лет срока заимствования.

Так экономия на процентах будет более существенной. При закрытии задолженности в последние годы периода кредитования происходит погашение основного долга по ипотеке, а также небольшой суммы процентов. Таким образом, сэкономить на процентах практически не удастся.

Сбербанк – один из лидеров ипотечного кредитования физических лиц – также использует аннуитетную схему.

После погашения кредита в банке следует запросить следующие документы:

  • справку о полном погашении займа;
  • справку о состоянии ссудного счета;
  • закладную.

На закладной должна стоять отметка кредитора о полном погашении долговых обязательств. Без этого документа снять обременение с квартиры не получится. Заемщику следует обратиться в Росреестр, где написать заявление о погашении записи по ипотеке. Оригинал закладной прикладывается к этому заявлению.

Где взять средства

Для возврата ипотечного долга (частичного или полного) потребуется сумма, намного превышающая ежемесячный взнос. Где взять средства? Можно использовать следующие варианты:

  • оформление потребительского кредита;
  • оформление налогового вычета;
  • рефинансирование действующего займа.

Заемщиков интересует, можно ли погасить ипотеку другой недвижимостью. Отдать имеющуюся квартиру или дом просто в качестве уплаты по ссуде не получится. Сначала собственность придется продать, а из полученных денег осуществить погашение.

Выплата долга за счет личных средств

Оформление погашения ипотекиКак только в семейном бюджете появляются «лишние» деньги, большинство должников стремится внести их в счет уплаты по займу. Если закрытие договора невозможно по причине нехватки средств, можно вносить большую сумму, чем установлено в графике. Для этого нужно рассчитать нагрузку на семейный бюджет, чтобы дополнительные расходы не стали причиной снижения уровня жизни. Даже небольшие дополнительные взносы позволят сэкономить на уплате процентов в будущем. Ведь ставка начисляется на остаток основного долга, который с внесением увеличенных платежей будет сокращаться.

Одной из популярных ипотечных программ является военная ипотека, позволяющая приобрести жилье военнослужащим с помощью государственной поддержки. Субсидирование происходит за счет накоплений военного, которые ежемесячно зачисляются на личный счет. Возврат долга раньше установленной даты возможен с помощью этих накоплений. Кроме того, допускается досрочное погашение военной ипотеки за счет собственных средств и посредством сертификата на материнский капитал.

Оформление другого кредита

Этим способом стоит воспользоваться, если альтернативных вариантов нет. Потребительское кредитование отличается более высокой ставкой, чем жилищные ссуды. Единственным плюсом в данном случае является возможность вывести недвижимый объект из залога. Этот вариант подойдет тем, кто желает продать свою недвижимость или обменять ее на другое имущество.

Получение налогового вычета

Для тех, кто оформляет ипотеку, имеется возможность получить налоговый вычет, а также осуществить возврат процентов, уплаченных по ссуде. Такое право есть у всех заемщиков, но воспользоваться им удастся один раз.

Налоговый вычет предоставляется в размере 13% от стоимости жилья, но в пределах двух миллионов рублей.

То есть при цене объекта в четыре миллиона вычет полагается только с двух. Аналогичная ситуация с возвратом процентов. Из суммы процентов, уплаченной банку, получится вернуть 13% от трех миллионов, то есть не более 260 тысяч рублей.

Рефинансирование займа

Еще одним способом снижения ежемесячного платежа или срока заимствования является услуга рефинансирования. Чтобы ею воспользоваться, заемщику следует найти финансовое учреждение, предлагающее более выгодные условия по ипотеке, и подать заявку.

Прежде чем решиться на такую процедуру, стоит тщательно взвесить все за и против рефинансирования. Если остается небольшой срок до итоговой уплаты долга, смысла в перекредитовании нет.

Государственная поддержка

Для обеспечения граждан собственным жильем государство разрабатывает новые программы, позволяющие получить займы на более выгодных условиях. Одним из таких продуктов является программа «Молодая семья». Она доступна для граждан, которые числятся на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Ещё одним вариантом государственной поддержки является списание ипотечного долга при рождении детей. При этом сумма списания зависит от того, сколько детей появилось в семье. Если один ребенок, произойдет списание в размере, эквивалентном стоимости 18 квадратных метров. После рождения следующего наследника спишут еще столько же, а вот появление третьего ребенка даст возможность полностью закрыть ипотечный долг.

Также заемщикам предоставляется возможность реструктурирования ипотечного долга за счет госсредств.

Условия реструктуризации

Реструктуризация ипотекиМожно отметить следующие возможности для улучшения условий погашения кредита:

  1. Изменение валюты с иностранной на российскую.
  2. Установление периода для восстановления платежеспособности заемщика, в течение которого ставка будет ниже. Максимальный срок действия сниженной платы за пользование заемными средствами – полтора года.
  3. Погашение части долга в размере не более 10% от остатка задолженности.

В ходе реструктурирования банки не могут взимать с заемщика комиссии, штрафы и другие дополнительные сборы.

Кто может претендовать

Правом получения госпомощи могут воспользоваться следующие категории граждан:

  • родители или законные опекуны одного или более несовершеннолетних детей;
  • ветераны боевых действий;
  • инвалиды или родители/опекуны детей-инвалидов.

Субсидирование распространяется на добросовестных заемщиков, доход которых за последние три месяца снизился минимум на 30%.

Сокращение заработка следует подтвердить документально.

Претендовать на реструктурирование долга с государственной поддержкой могут также физлица, у которых после внесения ежемесячного платежа по кредиту остается менее двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Прожиточный минимум устанавливается в каждом регионе.

Преимущества и недостатки

Чтобы отметить все плюсы и минусы выплаты по кредиту до обозначенной в договоре даты, следует понимать, как пересчитывается ипотека при досрочном погашении. Пересчет зависит от конкретной ситуации: какая схема платежа была предусмотрена, какой срок остался до выплаты по графику.

Минусы в досрочном расторжении ипотечного договора найти трудно, а вот положительных сторон предостаточно. Главное преимущество – экономия на выплате по процентам, а значит, снижение итоговой переплаты. Другим весомым плюсом является возможность преждевременного снятия обременения с квартиры. Это позволит распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Кроме того, большая задолженность психологически давит на человека, снижает уровень его жизни, не позволяет приобрести предметы роскоши или оплатить поездку за рубеж. С погашением крупных долговых обязательств у гражданина появляется больше финансовых возможностей.

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор: Видео

Стать автором
Стать экспертом

Поделитесь материалом в соц сетях:

Ваш комментарий:

*

*

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
Закрыть

Задать вопрос