Главная » Ипотека » Общая информация » Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

Ипотечный кредитУчитывая, что покупка жилья – это значительные расходы и далеко не всем они по карману, для многих граждан единственной реальной возможностью приобрести жилье остается кредит. Отечественное законодательство предусматривает два варианта оформления обеспечения под сделку, где фигурирует передача недвижимости в залог – ипотека в силу закона и в силу договора. Каждый имеет свои особенности, о которых лучше знать до обращения в банк за деньгами.

Ипотека в силу закона

Итак, ипотека в силу закона: что это такое и как она оформляется?


Это взаимоотношения между финучреждением и залогодателем, которые возникают при определенных обстоятельствах в соответствии с нормами законодательства, а не в результате договоренности сторон.

Ипотека в силу закона – что значит это понятие для кредитора и заемщика? Чтобы разобраться, давайте рассмотрим, когда она применяется.

Когда может возникнуть

Данным способом оформляется обеспечение, которое сопровождает сделки:

  • кредитования физлиц для покупки уже готового жилья или находящегося на одном из этапов строительства с условием целевого использования денежных средств;
  • покупки земельного участка;
  • передачи в залог имущественных прав с момента госрегистрации договора участника долевого строительства (залогодержателя);
  • передачи недвижимости с условием выплаты ренты.

На первый взгляд, законом предусмотрены все ситуации, которые возникают с участием залога недвижимости. Но это не так. Существует ряд специфичных моментов, где не получится выполнить законодательные нормы. Поэтому о том, как заключить сделку, если ипотека в силу закона не возникает в договоре, как прописать все важные моменты и не ошибиться, рекомендуется заранее проконсультироваться у специалиста.

Невозможно применить данную юридическую норму, если:

  • имущество не подлежит приватизации;
  • недвижимость необходимо приватизировать;
  • жилье не соответствует санитарным нормам и его нельзя эксплуатировать;
  • на недвижимость не распространяется процедура взыскания.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог:


данный способ передачи обеспечения возникает только в программах целевого кредитования на покупку недвижимости (дома, земли, квартиры), когда заемщику необходимо зарегистрировать свое право владения на приобретенный объект.

Одновременно клиент регистрирует обеспечение. После внесения всей информации ему выдаются документы на недвижимость, но с отметкой о кредите в разделе «Обременение». Это значит, что клиент имеет право пользоваться квартирой или домом на свое усмотрение, но, например, продать или подарить жилье без согласия кредитора не может.

Оформление ипотекиИпотека в силу закона возникает в момент оформления сделки на покупку недвижимости с использованием банковских денег после того, как клиент поставит подпись в договоре купли-продажи. Далее вступает в действие ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, где сказано, что недвижимость, купленная с применением кредита, получает статус залога только после перерегистрации права собственности на нового владельца.

О регистрации

Данная норма начинает действовать после регистрации следующих документов, передающих право собственности залогодателю:

  • свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • договора на долевое участие в объектах строительства;
  • договора уступки.

Регистрация проводится на основании документа, который инициировал сделку. Если речь идет о займе на покупку дома, квартиры, земельного участка, другой недвижимости, тогда это кредитный договор. В нем финансовым учреждением предусматривается обязательное оформление обеспечения, иначе деньги не будут перечислены продавцу.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора – это взаимоотношения, возникающие на основании договора ипотеки, который подписывают кредитор (залогодержатель) и залогодатель. Именно этим документом регулируются права и обязательства сторон. Стоит учесть, что он начинает действовать сразу после регистрации в соответствующих органах.

В отличие от предыдущей схемы регистрации, здесь запись в реестр не вноситься автоматически. Это уже обязанность сторон, которая появилась на основании оформленного кредита.

Чтобы разобраться, в чем разница между двумя способами регистрации, нужно помнить, что

данный вариант оформления обеспечения используется, когда финансовое учреждение берет в качестве обеспечения имущество, которым уже владеет потенциальный заемщик.

Это касается программ кредитования, где деньги даются на потребительские цели под залог недвижимости или заемщик оформляет в обеспечение свое имущество вместо приобретаемого.

О регистрации

В данном случае процедура проводится с участием представителей банка. Они контролируют, чтобы в реестр была внесена корректная и полная информация о недвижимости и обременении. Это можно сделать как в регистрирующем органе, так и у нотариуса, который заверяет ипотечный договор.

Стоит отметить, что в этом случае не предусматривается замена документов, подтверждающих право собственности после выполнения всех финансовых обязательств заемщиком, так как в залог передается имущество, которым уже владеет залогодатель.

Какой способ оформления лучше

Получение ипотекиНачнем с самого начала: договор ипотеки это – документ, который является гарантией выполнения всех обязательств заемщиком перед кредитором. Он содержит права и обязанности сторон, в нем дается четкое описание предмета залога, как его можно использовать, в каких случаях необходимо письменное разрешение финучреждения и т. д.

Договор используется как при потребительском залоговом, так и непосредственном кредитовании покупки недвижимости. Но есть определенные отличия при его заключении:

  • Ипотека в силу закона предусматривает направление денег только на покупку недвижимости, указанной в договоре. Потребительское кредитование дает заемщику полную свободу распоряжения заемными средствами.
  • Ипотека в силу закона предусматривает переход в залог приобретаемого имущества, ипотека в силу договора действует при передаче в обеспечение недвижимости, которой уже владеет клиент (или третье лицо).
  • Договор обеспечения по целевым кредитам на приобретение недвижимости вносится в реестр на основании заявки одной из сторон, которая принимает участие в сделке или же нотариуса. Договорная регистрация обеспечения – только на основании общего заявления кредитора и залогодателя.

Как видно из вышесказанного, ипотека в силу договора и ипотека в силу закона используются в основном в разных кредитных программах. Первая – чаще при потребительском кредитовании, вторая – при займах на покупку недвижимости. Поэтому сравнивать эти схемы нелогично. Если все же нужно найти преимущества и недостатки, можно указать, что легальная ипотека обойдется немного дешевле, за счет отсутствия госпошлины в размере 1 000 рублей.

Для кредитора же выбор схемы ипотека в силу договора или в силу закона важен больше. Ведь из этих предложений первый вариант для него менее интересен, так как, пока клиент не зарегистрирует обеспечение, банк не имеет права на недвижимость, несмотря на то что кредитный договор уже заключен. Но стоит отметить, что и кредитор не выдаст заем, пока все юридические процедуры не будут соблюдены и он себя полностью не защитит от невыполнения обязательств должником.

Основными законами, регулирующими отношения между заемщиком и кредитором, являются ФЗ № 102 и Гражданский кодекс РФ.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки: Видео

Стать автором
Стать экспертом

Поделитесь материалом в соц сетях:

Ваш комментарий:

*

*

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
Закрыть

Задать вопрос