Главная » Ипотека » Общая информация » Как обменять ипотечную квартиру

Как обменять ипотечную квартиру

Меняем жильеДля ипотечных займов характерен длительный срок кредитования. За этот период могут произойти различные ситуации, например, возникнет необходимость переезда. Это предполагает продажу или обмен ипотечной квартиры на другую недвижимость. Но так как имущество находится в залоге у банка, сделать это не так просто. Возможен ли подобный обмен, и на какие нюансы процедуры следует обратить внимание?

Возможен ли обмен

Одной из операций, производимых с недвижимостью, является обмен. Такая сделка схожа с куплей-продажей и осуществляется по тем же принципам. Однако, если в сделке участвует объект, купленный посредством ипотеки, процедура осложняется тем, что квартира является предметом обеспечения по жилищному кредиту. Логично возникает вопрос, можно ли ее продать или обменять.

Возможность реализации или обмена залоговой недвижимости регламентируется статьей 345 Гражданского кодекса РФ.

При этом в случае обмена происходит и замена залога. Правила такого процесса устанавливаются каждым банком в отдельности.

Решить ситуацию с обменом ипотечного жилья можно следующими способами:

  1. Проведение сделки обмена с одновременной сменой предмета залога.
  2. Продажа ипотечного объекта и покупка нового имущества в ипотеку.
  3. Привлечение потребительского кредита для погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости обременения.

Рассмотрим подробнее первый вариант. Заемщикам, желающим провести сделку по обмену, прежде всего необходимо уточнить банковские условия. По сути, это переоформление ипотеки, а значит, клиент должен соответствовать возрастным требованиям кредитора, иметь стабильный доход, который следует подтвердить документально, и т. д.


Кроме этого, банки настаивают, чтобы новый жилой объект находился на территории их присутствия. То есть разрешается обменять имеющееся жилье на квартиру в другом населенном пункте, но только если он входит в зону обслуживания банка-кредитора. Для того чтобы поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру, необходимо соблюдение следующих минимальных условий:

  • получение согласия от кредитора;
  • соблюдение правил замены залога, разработанных каждым банком в отдельности.

Обмен в зависимости от характеристики жилья

Можно выделить варианты обмена ипотечного жилья, которые зависят от конкретной ситуации. Одному заемщику требуется новое жилье в связи с переездом, без расширения площади. Другому клиенту, напротив, необходимо увеличить жилплощадь в связи с пополнением в семье. У каждой сделки свои нюансы.

На равноценную недвижимость

Оформление обменаУ заемщика больше шансов на получение согласия банка при равноценном обмене. Этот процесс предполагает поиск объекта, равного по стоимости имеющейся квартире, так что банк ничего не теряет. Прежде всего финансовое учреждение интересует расположение нового жилья. Если оно находится в одном и том же городе, никаких препятствий не возникнет. Если же квартира расположена в ином населенном пункте, банку придется направить сотрудника на осмотр объекта. Это необходимо для того, чтобы удостовериться в соответствующем состоянии будущего обеспечения.

Затем недвижимость проверяется на предмет юридической чистоты. Действующий владелец представляет в банк необходимые документы из ЕГРН, ЖЭКа и других инстанций. Если никаких препятствий на этом этапе не обнаружено, можно приступать к оформлению.

Другой вопрос – можно ли обменять ипотечную квартиру на ипотечную недвижимость, допустит ли банк подобную сделку. Теоретически это можно сделать, но на практике одним из правил приобретения квартиры посредством жилищного кредита является отсутствие на ней действующих обременений. Так как жилье, купленное в ипотеку, становится предметом залога, вероятность отказа банка очень высока. К тому же заемщику также нужно заручиться согласием своей кредитной организации на проведение сделки.

На большую квартиру

С одной стороны, банк согласен на замену залога, стоимость которого выше. Однако при этом увеличатся и платежи заемщика по ипотеке, а для этого клиент должен быть платежеспособным. Поэтому процедура такой сделки будет еще сложнее и дольше – придется подать заявку на новую ипотеку и ждать рассмотрения. Процесс ничем не отличается от первоначального оформления жилищного займа.

Стоит учесть, что большинство банков устанавливает ограничение по стоимости нового жилья. Финансовое учреждение согласится обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на большую, если цена новой жилплощади на 20% больше, чем имющегося объекта. В этом случае сделка выгодна банку, и он охотнее даст согласие на обмен.

На меньший или более дешевый объект

Этот вариант является самым сложным для реализации на практике. Согласие кредитора удастся получить только в том случае, если большая часть долга уже выплачена заемщиком. Это обусловлено тем, что банку невыгодно в результате обмена получить предмет залога, который сложнее будет продать в случае неисполнения должником кредитных обязательств.

Такая же ситуация возникает при желании обменять ипотечную квартиру на дом. Частные дома расцениваются как менее ликвидные объекты, чем квартиры, поэтому неохотно принимаются банками в качестве залоговой недвижимости. В этом случае проще оформить потребительский кредит для закрытия ипотеки и снятия обременения.

Как получить согласие кредитора

Меняем ипотекуРазрешение финансового учреждения на проведение процедуры обмена будет получено при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик, который ходатайствует об обмене жилья, должен добросовестно, без просрочек, выплачивать ипотеку.
  2. Обмен разрешен не ранее, чем через пять лет после открытия кредита.
  3. Наличие положительной кредитной истории и в других банковских структурах.
  4. Новая квартира находится на территории, которая относится к зоне обслуживания банка-кредитора.

Процесс оформления

Всю процедуру оформления сделки можно разделить на несколько этапов:

  1. Заемщик уведомляет кредитную организацию о желании произвести обмен недвижимости.
  2. Банк рассматривает заявление клиента и выносит решение. Если оно положительное, можно приступать к поиску подходящего жилья.
  3. Заявитель готовит необходимую документацию и сдает на проверку кредитору.
  4. Если выбранная жилплощадь устраивает банк, составляется договор обмена.
  5. Оформляется залог на новый объект.
  6. С предыдущей квартиры снимается обременение, и ее новый владелец становится полноправным собственником.

Требующиеся документы

От заемщика по ипотечному договору потребуется комплект бумаг, который включает:

  • национальный паспорт с отметкой о регистрации;
  • справку о заработке;
  • документ, подтверждающий занятость, – копию трудовой книжки, трудового контракта;
  • военный билет – для мужчин моложе 27 лет.

Рассмотрение документов заемщика в процессе обмена носит формальный характер. Чаще всего принимается положительное решение, и делается это быстрее, чем при первоначальном оформлении.

По квартире, как действующей, так и новой, необходимо представить:

  1. Успешный обменПравоустанавливающие документы, на основании которых произошла передача недвижимости в собственность.
  2. Выписку из ЕГРН..
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Выписку из домовой книги.
  5. Выписку из лицевого счета – она должна подтвердить отсутствие долгов по коммунальным платежам.
  6. Отчет о состоянии объекта от независимого оценщика.
  7. Согласие на сделку от органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних собственников недвижимости.

Обмен жилья по военной ипотеке

При кредитовании военнослужащих обмен усложняется, так как такая недвижимость находится в двойном залоге – у банка и у Росвоенипотеки. Однако есть варианты провести сделку. Первый предполагает перевод военного по службе в другой город. Для таких случаев в ипотечном договоре предусмотрена программа под названием «Переезд».

Второй вариант замены предмета залога – погашение действующего займа. В этом случае обременение с жилья будет снято и военнослужащий сможет продавать, обменивать или дарить жилплощадь.

Плюсы и минусы

Главным недостатком совершения обмена ипотечной квартиры являются временные затраты. Это довольно продолжительный процесс, который может длиться месяцами. Преимуществами такой процедуры являются:

  • возможность переезда в большую по размеру квартиру;
  • смена места жительства без продажи собственности;
  • отсутствие необходимости привлекать дополнительные заемные средства в виде потребительского кредита.

Итак, на вопрос, если квартира в ипотеке, можно ли ее продать или обменять, ответ положительный.

Обмен ипотеки: Видео

Стать автором
Стать экспертом

Поделитесь материалом в соц сетях:

Ваш комментарий:

*

*

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
Закрыть

Задать вопрос