Как рефинансировать ипотечный кредит?

Взять деньги в кредит на покупку жилья непросто, но можно. Однако основные трудности ждут заемщика во время погашения долга, ведь предугадать, что может случиться в течение всего срока действия кредита невозможно. Нередко возникают трудности с возвратом задолженности в связи с ухудшением финансового положения. В таких случаях клиент может обратиться с просьбой о реструктуризации долга, но иногда проще и выгоднее осуществить рефинансирование ипотечного кредита в другом банке.

В чем суть рефинансирования ипотечных кредитов?

Не все заемщики знают, что такое рефинансирование ипотеки. Популярность этой услуги выросла в начале экономического кризиса, когда курс национальной валюты резко снизился. На тот момент многие россияне пользовались валютной ипотекой. Заемщики, чтобы не усугубить свое положение, начали обращаться в банки с просьбой о рефинансировании валютного кредита в рублевый.

Рефинансирование жилищных кредитов – это оформление нового займа с целью погашения действующей задолженности по ипотеке.

Клиенту могут предложить более выгодные условия обслуживания новой задолженности. Но, как правило, для этого заемщику приходится искать нового кредитора. Важно отметить, что перекредитование предусматривает обязательное наличие разрешения первого кредитора на осуществление данной сделки. Без этого документа заемщик не сможет оформить новый кредит.

Когда необходимо рефинансировать ипотечный кредит?

Основная причина, по которой люди осуществляют рефинансирование ипотеки в другом банке, – желание улучшить условия кредитования. О новом кредиторе стоит задуматься, когда только начинают возникать сложности с ежемесячным погашением задолженности. Это может быть связано со снижением доходов или ростом расходов. Сокращение на работе, болезнь, рождение детей, падение курса национальной валюты и т.п. – все эти события влияют на платежеспособность заемщика. Поэтому ему следует искать кредитора, который оформит кредит:

• на более длительный срок;
• под меньшую процентную ставку.

Вышеперечисленные факторы позволяют снизить платеж по кредиту и повысить шансы на своевременное погашение задолженности. Если этого удалось достичь, можно говорить о том, что заемщик осуществил выгодное рефинансирование ипотеки.

Требования банка к заемщику

Чтобы претендовать на рефинансирование, заемщик должен соответствовать таким стандартным требованиям кредитора:

• возраст – от 21 до 65/75 лет;
• проживание и регистрация в регионе местонахождения подразделения банка;
• достаточный уровень дохода и постоянная занятость;
• положительная кредитная история.

Повысить шансы на положительное решение можно за счет оформления дополнительного обеспечения или поручительства.

Также банки обязательно анализируют данные по действующему кредиту на соответствие следующим критериям:

• отсутствие реструктуризации за все время обслуживания;
• отсутствие просрочек за последний год перед обращением по поводу перекредитования;
• период до окончания срока действия договора – не менее 3 месяцев.

Как рефинансировать ипотечный кредит?

Перед тем как рефинансировать ипотеку в другом банке, заемщику рекомендуется сначала обратиться с подобной просьбой к первому кредитору. Ведь он уже имеет всю информацию о клиенте, поэтому ему проще принять положительное решение. В случае отказа, конечно, придется обращаться в другое финансовое учреждение.

Подача заявки

Чтобы банк начал рассматривать просьбу о рефинансировании, необходимо написать соответствующее заявление и заполнить анкету. В тексте нужно указать:

• данные о доходах;
• желаемый ежемесячный платеж;
• остаток долга по действующему кредиту и основные параметры договора (процентная ставка, срок договора и т.п.).

Кроме этого, заемщику надо представить справку из банка, где указывается остаток задолженности и сообщается о качестве ее погашения, кредитный и ипотечный договора (поручительство – при наличии). Для подтверждения своей платежеспособности клиент должен приложить справку 2-НДФЛ (или по форме банка), трудовую книжку и другие документы, подтверждающие наличие дополнительных источников доходов.

Документы по залоговой недвижимости

На основании представленных документов кредитная комиссия банка решает, можно ли заключить договор на перекредитование. Если условия рефинансирования устраивают клиента, ему нужно в течение определенного времени собрать документы на недвижимость, которая будет выступать обеспечением сделки. В этот перечень входят:

• документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и т.п.);
• выписка из ЕГРП;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт;
• поэтажный план;
• выписка из финансового-лицевого счета;
• выписка из домовой книги;
• отчет о реальной рыночной стоимости недвижимости, составленный независимым экспертом.

Пакет документов зависит от предмета обеспечения. Ведь на каждый тип недвижимости оформляются разные бумаги.

Оформление нового договора ипотеки

После получения полного пакета документов по ипотеке сотрудники банка в течение нескольких дней анализируют его. Основной акцент делается на проверке реальной рыночной стоимости залоговой недвижимости и оценке потенциальных рисков в случае ее принудительной реализации.

Далее возможны два варианта развития событий:

• Если клиент передает в залог другую недвижимость, стороны подписывают договор ипотеки, и деньги направляются на погашение уже действующего кредита.
• Клиент хочет передать в обеспечение недвижимость, которая находится в залоге по действующему ипотечному договору. Этот случай сложнее, так как заемщик обязательно должен получить на это согласие первого кредитора.

Подписание нового ипотечного договора осуществляется после полного погашения действующей задолженности и снятия обременения.

Другими словами, этот вариант предусматривает, что заемные деньги перечисляются прежнему кредитору до подписания нового договора.

Регистрация нового залогодержателя

Погасив старый кредит, заемщик должен снять с обеспечения обременение и передать его в залог новому кредитору. Для этого необходимо из предыдущего банка представить в Росреестр соответствующее заявление и справку, подтверждающую выполнение кредитных обязательств. Параллельно новый кредитор подает свой пакет документов о регистрации обременения на себя. На основании полученных данных сотрудник Росреестра переоформляет обременение с одного кредитора на другого.

Предложения банков

Программа рефинансирования ипотечных кредитов в 2018 году есть в активе многих финансовых учреждений. Ведь она выгодна всем сторонам сделки. С ее помощью клиенты упрощают погашение кредита, а банки привлекают к себе на обслуживание новых перспективных заемщиков с хорошей кредитной историей. А это дополнительные источники процентного дохода.

Лидерами по ипотечному кредитованию в России являются Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Райффайзенбанк и др.

Газпромбанк выдает кредиты на рефинансирование на срок до 30 лет под 9,5% годовых. Максимальный размер договора ограничивается 60 млн (для Москвы и Санкт-Петербурга) и 45 млн рублей (для других регионов). При этом сумма финансирования не должна превышать 85% от стоимости предмета обеспечения.

Райффайзенбанк осуществляет рефинансирование ипотечной задолженности сроком до 30 лет под 10,5% годовых. При этом сумма сделки ограничивается 26 млн рублей.

Рефинансирование валютной ипотеки

Падение курса рубля способствовало увеличению количества обращений заемщиков с просьбой о рефинансировании валютной задолженности в рубли. Некоторые банки, чтобы мотивировать клиентов быстрее менять валюту кредита, пока курс еще больше не вырос, предлагали выгодные условия обмена или реструктуризации. Например, курс обмена был ниже установленного Центробанком, или же процентная ставка по рефинансированному кредиту была меньше рыночной. Другими словами, финансовые учреждения шли на убытки, лишь бы не допустить стремительного роста проблемной задолженности.

Однако не все банки могли себе позволить подобные программы – некоторым не хватало ресурсов, другие просто не хотели сделать шаг навстречу клиентам. Поэтому многим заемщикам пришлось искать способы погашения валютной ипотеки.

Как погасить валютный кредит?

Кроме целевого рефинансирования ипотеки, заемщик может воспользоваться для погашения задолженности:

• карточным кредитом;
• нецелевым потребительским кредитом под поручительство или залог недвижимости;
• государственной программой рефинансирования (при наличии средств в бюджете).

Так, если остаток долга небольшой, заемщику целесообразно оформить карточный кредит и закрыть валютную ипотеку. Когда же сумма задолженности значительная, погасить невыгодную ипотеку можно за счет залоговых кредитов. Оптимальный вариант – воспользоваться государственной программой, с ее помощью можно существенно снизить остаток долга. Однако для этого необходимо соответствовать ряду требований и постоянно следить, не появились ли деньги в бюджете.

Преимущества и недостатки рефинансирования

Главная задача перекредитования – сделать погашение кредита посильным для клиента. Как уже отмечалось, этого можно достичь уменьшением размера процентной ставки или увеличением срока действия договора, что автоматически уменьшает ежемесячный платеж. Кроме этого, рефинансирование – единственный вариант погасить валютный кредит и перейти на обслуживание ипотеки в рублях.

В то же время всю выгоду могут нивелировать дополнительные расходы, сопровождающие сделку. Речь идет об экспертной оценке, услугах нотариуса, регистратора. Поэтому, перед тем как менять кредитора, необходимо все тщательно проанализировать, рассчитать издержки с учетом дополнительных расходов. В противном случае можно поменять шило на мыло и не достичь желаемого результата.

Рефинансирование ипотеки в другом банке: Видео