Каждый кредит на покупку жилья сопровождается заключением ипотечного договора. Именно в этом документе описывается предмет обеспечения, а также права и обязанности сторон. Чтобы один и тот же объект не использовался в качестве залога одновременно в разных банках, информация о наличии обременения на квартиру или дом должна быть доступна для всех в единой базе. С этой целью предусматривается регистрация ипотеки в Росреестре.
Об особенностях регистрации ипотеки в Росреестре
В соответствии с действующим законодательством регистрация договора ипотеки в Росреестре является обязательной. Регулируется этот процесс Федеральным законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. и Гражданским кодексом РФ.
Кроме знаний законодательной базы, потенциальному заемщику следует обратить внимание на следующие особенности регистрации ипотеки:
- Процедура платная, и все расходы, связанные с ее оформлением, несет заинтересованное лицо. В случае оформление кредита – заемщик.
- Предметом ипотечного договора не могут быть земельные участки, которые находятся в собственности муниципальных или государственных ведомств, недвижимость, стоимость которой нельзя определить.
- Зарегистрировать ипотеку можно по месту жительства или местонахождению предмета обеспечения.
- Вместо ипотечного соглашения банки могут оформлять закладную на жилье. Регистрация сделки в таком случае происходит в МФЦ.
- Любые изменения в ипотечном договоре должны быть зарегистрированы в Росреестре.
В зависимости от способа оформления обеспечения различают ипотеку:
- в силу договора;
- в силу закона.
Первый вариант очень редко используется финансовыми учреждениями. Его обычно применяют при кредитовании на покупку квартир в домах, которые только начинают строить. Особенностью оформления обеспечения при ипотеке в силу договора является обязанность заемщика зарегистрировать квартиру или дом не сразу при получении кредита, а после сдачи недвижимости в эксплуатацию. Осуществляется этот процесс с помощью дополнительного соглашения к договору ипотеки.
Ипотека в силу закона предусматривает наложение обременения на имущество автоматически сразу после заключения договора купли-продажи (перехода права собственности на недвижимость) и регистрации его в реестре.
Данный вариант не предусматривает заключение дополнительных соглашений к ипотеке. Заемщик получает выписку из ЕГРП с отметкой об обременении. После полного погашения задолженности в Росреестре можно получить выписку из ЕГРН без отметок о кредите.
Как происходит процесс регистрации?
Подтверждением регистрации жилкредита является соответствующая запись в ЕГРП. Для того чтобы она там появилась, заемщику необходимо выполнить следующий порядок действий:
- Подать заявку на заем.
- Получить решение кредитной комиссии.
- Выбрать недвижимость для покупки.
- Согласовать свой выбор с банком.
- Заказать независимую экспертную оценку имущества.
- Заплатить первоначальный взнос.
- Согласовать с банком дату заключения кредитного договора, а с продавцом недвижимости – договора купли-продажи.
- В назначенный день подписать необходимые бумаги.
- С полным пакетом документом посетить отделение Росреестра и зарегистрировать ипотеку. Некоторые банки уже начали практиковать электронную регистрацию сделки. Таким образом, можно не только сэкономить время, но и улучшить условия кредитования (ставка понижается на 0,1 п.п.).
Необходимые документы
В Росреестр заемщику требуется представить заявление, а также следующие документы:
- ипотечный договор – при ипотеке в силу договора;
- кредитный договор – в случае финансирования сделки банком;
- договор купли-продажи или другие документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- закладную;
- квитанцию или платежное поручение об оплате госпошлины, – при регистрации по условиям жилкредита в силу договора. При оформлении в силу закона госпошлина не оплачивается;
- паспорт;
- согласие супруги(а), заверенное нотариусом, на передачу недвижимости в залог;
- разрешение органов опеки и попечительства – при наличии несовершеннолетних детей (это касается продавца недвижимости).
Бланк заявления для регистрации обременения выдадут в подразделении Росреестра, там же есть и образцы его заполнения. При заполнении формы заемщику следует указать:
- Ф.И.О.;
- дату и место рождения;
- реквизиты паспорта;
- семейное положение;
- гражданство;
- адрес прописки.
Заявление на регистрацию жилкредита в силу договора является совместным документом ипотекодателя и ипотекодержателя. При ипотеке в силу закона предмет обеспечения регистрируется на основании заявления, поданного либо ипотекодателем, либо ипотекодержателем, либо нотариусом, удостоверившим соглашение.
Регистрация закладной по ипотеке в Росреестре осуществляется только при наличии всех бумаг, на которые она ссылается.
О сроках регистрации
Государственная регистрации недвижимости осуществляется за:
- 7 рабочих дней с даты получения документов органом регистрации;
- 9 рабочих дней при регистрации через многофункциональный центр.
На первичку можно наложить обременение лишь после того, как она будет сдана в эксплуатацию и заемщик получит документы, подтверждающие право собственности. Поэтому, чтобы должник не затягивал с этим процессом, кредиторы устанавливают конкретные временные рамки, в течение которых он должен заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору и внести соответствующую информацию в Росреестр. Обычно банки выделяют от 1 до 3 месяцев.
Размер госпошлины
За внесение информации в реестр с заемщика удержат госпошлину в следующих размерах:
- с физлица – 1 000 рублей;
- с юрлица – 4 000 рублей.
Если же в ходе обслуживания займа возникнет необходимость внести изменения в запись в ЕГРН, госпошлину придется заплатить повторно, но сумму значительно меньше:
- для физлица – 200 рублей;
- для юрлица – 600 рублей.
Если ипотекодателем выступает госслужащий или военный, он освобождается от уплаты госпошлины.
Почему отказывают в регистрации?
Можно назвать следующие причины отказа в регистрации ипотеки в Росреестре:
- отсутствие всех необходимых документов;
- наличие ошибок в тексте договоров;
- недвижимость уже находится под обременением и отсутствует согласие ипотекодержателя на последующую ипотеку.
