На территории Российской Федерации государственной валютой является рубль, и большинство финансовых операций проводятся в данном эквиваленте. Однако получить кредит или открыть вклад можно и в иностранной валюте. Выдача жилищных займов не стала исключением. В свое время особой популярностью пользовалась валютная ипотека. Попробуем разобраться, в чем особенности оформления такой ссуды, какие риски несет заемщик и какие положительные стороны имеются у такой формы кредитования.
Понятие валютной ипотеки
Ипотека представляет собой заем, выдаваемый финансовым учреждением на приобретение жилья, а валютная ипотека – это ссуда с тем же целевым использованием, но оформленная в иностранных денежных единицах.
Ключевым отличием валютного займа от рублевого является зависимость долговых выплат от действующего курса.
Если по ссуде, полученной в рублях, устанавливается фиксированный ежемесячный платеж, жилищная ипотека в валюте такой особенности не имеет. Взнос будет зависеть от того, в каком состоянии находится рубль по отношению к другим валютам. Если российские деньги дорожают, то выплаты уменьшаются и можно выгодно рассчитаться с таким займом. Но, если рубль падает в цене, а курсы доллара и евро растут, платежи могут стать непосильными для заемщика. В этом и заключается главный риск подобного типа заимствования.
Ранее считалось, что получить валютный кредит могут лишь богатые люди. На самом же деле при оформлении такой ссуды получалась экономия. Это как раз и было выгодно тем, у кого доходы не столь высоки. Такая тенденция наблюдалась вплоть до 2014 года, в конце которого стоимость доллара и евро резко подскочила. Размеры ежемесячных выплат увеличились, и валютные заемщики по ипотеке стали заложниками своих долговых обязательств.
Первым на данную ситуацию отреагировал Центробанк. По его инициативе банки начали разрабатывать способы реструктуризации жилищных ссуд. В течение 2015 года правительством неоднократно рассматривались законопроекты, направленные на улучшение условий выплаты ипотечным заемщикам. В настоящее время действует программа помощи валютным должникам, регулируемая АИЖК (об этом ниже).
Условия кредитования
Параметры валютной ипотеки мало чем отличаются от рублевой. Средний срок заимствования 20 лет. Получить кредит могут физлица и корпоративные клиенты. Допускается привлечение созаемщиков и поручителей. Минимальный стартовый взнос – от 15% годовых.
Разумеется, предпочтение отдается заявителям, которые получают заработную плату в иностранной валюте. Однако это вовсе не означает, что гражданам, которым выплачивается заработок в рублевом эквиваленте, не может быть выдана ипотека в долларах или евро. Кандидатура каждого заемщика рассматривается в индивидуальном порядке, в соответствии с требованиями банка.
Требования к заявителю
В большинстве случаев требования кредитора стандартны, как и при оформлении рублевого займа. Основные параметры оценки заемщика следующие:
- Гражданство РФ.
- Возрастные ограничения: не младше 24-25 лет, максимальный возрастной ценз – 60-65 лет (на момент полного погашения долга).
- Постоянная регистрация на территории России.
- Наличие официального трудоустройства и стабильного заработка.
Остальные требования зависят от выбранного финансового учреждения.
Процентная ставка
Именно размер платы за пользование кредитными средствами в свое время стимулировал клиентов получать жилищную ссуду в иностранной валюте. Процентная ставка по такому продукту на 2-3 пункта ниже – ранее она составляла 8-9 % годовых.
Сейчас актуальные ставки варьируются от 9,5 до 11,5%, что аналогично плате за пользование займами в рублях. Соответственно, брать такую жилищную ссуду с учетом роста курса доллара и евро стало финансово невыгодно. В связи с этим количество заявок на подобную ипотеку снизилось, как и число банковских предложений.
Оформление поручительства
Ипотека в валюте допускает привлечение поручителей. Это способствует не только повышению шансов получить одобрение банка на сделку, но и увеличению суммы кредита.
Поручители должны соответствовать тем же требованиям, что и основные заемщики. Они заполняют аналогичные анкеты, собирают такой же пакет документов и подвергаются проверке, связанной с оценкой платежеспособности. На поручителя перекладывается обязанность по выплате долга, если заемщик перестал выполнять свои обязательства перед банком.
Обеспечение
Приобретаемая недвижимость становится предметом залога и по валютным жилищным ссудам. Это служит гарантией возврата долга банку. Если заемщик прекращает выплаты, финансовое учреждение вправе подать иск в суд на изъятие предмета залога.
После удовлетворения искового заявления банк приступает к реализации залогового имущества. Кредитная организация заинтересована быстро продать квартиру. Для этого имущество должно быть востребованным на рынке недвижимости.
В связи с этим банк оценивает не только претендента на получение займа, но и покупаемое жилье. Квартира должна быть ликвидной, юридически чистой и не выступать обеспечением по другим сделкам.
Процесс оформления
Процедура получения валютной ипотеки ничем не отличается от оформления займа, выдаваемого в рублях. Процесс состоит из нескольких этапов:
- Подача заявки. После этого банком проверяется личность заявителя, его кредитная история и финансовая состоятельность. На рассмотрение ходатайства уходит от 2 до 7 дней.
- Поиск недвижимости, соответствующей банковским требованиям и пожеланиям клиента. На это выделяется 2-3 месяца. Если жилье не найдено за этот период, придется подавать заявку снова.
- Проверка недвижимого объекта банком.
- Оформление сделки купли-продажи.
- Подписание кредитного договора с последующей регистрацией прав собственности на имущество в Росреестре.
- Передача денежных средств продавцу.
Подаче заявки предшествует еще один этап, связанный со сбором необходимого комплекта документов.
Документация
Все бумаги, необходимые для получения жилищного кредита, можно разделить на три комплекта:
- Общие документы, подтверждающие личность заявителя. В первую очередь это гражданский паспорт. Также может потребоваться второй документ – СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт, ИНН. Мужчины младше 27 лет должны представить военный билет. Некоторые банки запрашивают свидетельства о семейном положении и/или рождении детей.
- Бумаги, подтверждающие доходы и занятость клиента – справка 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудовой книжки или контракта.
- Документация по недвижимому имуществу – выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, технический паспорт, отчет независимого оценщика.
Это стандартный пакет документов для любого финансового учреждения. Каждый банк оставляет за собой право потребовать дополнительные документы.
Реструктуризация валютного ипотечного займа
В связи с резким ростом курса иностранной валюты в конце 2014 года проблема выплат по валютным займам стала особенно острой. Центробанк рекомендовал российским кредиторам пересмотреть условия реструктуризации для проблемных должников, у которых платеж после курсового скачка ощутимо превысил первоначальное значение. Реструктуризация кредита – это пересмотр стартовых условий договора на более лояльные, позволяющие заемщику продолжать обслуживать кредит.
Решение правительства сыграло большую роль в этом вопросе. В 2015 году в силу вступило Постановление Правительства от 20 апреля о реструктуризации ипотеки. Многие банки пошли навстречу своим клиентам, ведь просрочка по ипотечным займам означала потерю денег для кредитной организации. Несмотря на то что большинство граждан с недоверием отнеслось к этой мере, уже сейчас можно оценить ее результаты.
В рамках программы предлагаются следующие этапы решения проблемы:
- Кредитные каникулы на срок до одного года.
- Перевод валютного долга в рублевый эквивалент.
- Снижение процентной ставки после пересчета, так как кредиты в рублях отличаются повышенной платой за пользование.
- Составление индивидуального графика платежей.
Кроме плана реструктуризации, были выделены категории клиентов, которым помощь оказывалась в первую очередь. К ним относятся:
- Семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
- Молодые семьи (супруги младше 35 лет), у которых родился ребенок.
- Ветераны боевых действий.
- Инвалиды и семьи, воспитывающие детей-инвалидов.
- Бюджетники.
- Граждане, оформившие ипотечный кредит в рамках какой-либо государственной программы.
Для проведения реструктуризации необходимо обратиться в банк, в котором был получен кредит, с соответствующим заявлением. Также рефинансирование валютной ипотеки в рубли возможно путем обращения в другое финансовое учреждение, если кредитор по каким-либо причинам отказывает в пересмотре условий ипотечного соглашения.
Реструктуризация ипотечного кредита возможна при соблюдении следующих условий:
- на недвижимость в момент обращения не наложен арест;
- срок просроченного платежа от 30 до 120 дней.
Кроме того, обязательно оценивается соответствие размеров и стоимости объекта недвижимости. Если после выяснится, что цена за квадратный метр превышает установленный для данного региона предел, жилье признается элитным и считается, что помощь такому клиенту не требуется.
Поддержка для валютных ипотечников
В августе 2017 года в силу вступили изменения в госпрограмме реструктуризации ипотеки. Теперь на помощь государства могут рассчитывать не только валютные заемщики, но и те, кто оформил ипотеку в рублях. Однако в первую очередь будут рассматриваться заявления все же по валютным кредитам. К числу новых в программе относятся следующие требования:
- с момента оформления кредита до подачи заявления на реструктурирование долга прошло не менее одного года;
- ежемесячный платеж после курсовых скачков вырос не менее чем на 30%;
- залоговое имущество – единственное жилье у клиента.
Оператором программы выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Помощь государства составляет 30% от суммы долга, но не более чем 1,5 млн рублей.
Долговые обязательства переводятся в рубли по ставке, не превышающей 11,5%.
Преимущества и недостатки
Главным аргументом против валютной ипотеки является нестабильность рубля и зависимость размера платежа от курсовой разницы. Для кредитов, оформленных на небольшой срок, это неощутимо. Но ипотечный заем предполагает длительный период, за время которого рубль может существенно снизится в цене. Это, в свою очередь, приведет к росту ежемесячных выплат, а для тех, кто не сможет справиться с увеличением финансовой нагрузки на семейный бюджет, – и вовсе к потере жилплощади. Когда уверенности в стабильности российской валюты нет, ипотеку в долларах или евро брать не следует.
Положительными аспектами, которые повлияли на массовое оформление ипотечных валютных займов до 2014 года, были:
- низкая процентная ставка по сравнению с рублевыми кредитами;
- снижение стартового платежа до 0%.
Валютную ипотеку рекомендуется оформлять гражданам, получающим заработную плату в иностранных денежных единицах.
